Vazamentos, infiltrações, acidentes nas áreas comuns, objetos que caem da sacada e danificam veículos… Situações como essas são bastante comuns em condomínios, e frequentemente geram a pergunta: quem é o responsável pelos danos? O condomínio ou o morador?

A resposta depende do tipo de dano, da área onde ocorreu e das circunstâncias do caso. Neste artigo, explicamos quando a responsabilidade é do condomínio, do morador ou de terceiros, e como agir juridicamente em cada situação.

Áreas comuns x áreas privativas

Para entender quem deve arcar com o prejuízo, é importante saber distinguir:

• Áreas comuns: São aquelas de uso coletivo, como hall, escadas, garagem, elevadores, salão de festas, piscina etc.
• Áreas privativas: São as unidades individuais dos moradores – apartamentos, casas ou salas comerciais.

Essa distinção é essencial porque a responsabilidade legal por danos geralmente acompanha a titularidade da área onde o problema se originou.

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🛠️ Quando a responsabilidade é do condomínio?

O condomínio será responsabilizado quando o dano tiver origem ou ocorrer em área comum e houver negligência na manutenção ou falha nos serviços prestados.

Exemplos:

• Infiltração causada por encanamento coletivo mal conservado
• Queda de reboco ou estrutura do prédio em área de circulação
• Acidente causado por falha no elevador
• Portão automático que fecha sobre o carro do morador
• Falta de iluminação em escadas, causando quedas

💡 Importante: O condomínio responde objetivamente nesses casos, ou seja, não é necessário comprovar culpa, apenas o nexo entre o dano e a falha na área comum.

Quando a responsabilidade é do morador?

O morador será responsável quando o dano for causado por ato direto seu, de seus familiares, funcionários, visitantes ou até animais de estimação.

Exemplos:

• Vazamento causado por reforma mal executada dentro da unidade
• Objeto que caiu da sacada e danificou o carro de outro morador
• Barulho excessivo causando dano moral ou psicológico a vizinhos
• Criança que riscou veículos na garagem

Nesses casos, o morador pode ser acionado judicialmente para reparar os danos e, em alguns casos, pagar indenização por danos morais.

E se não for possível identificar o causador?

Situações como vazamentos entre apartamentos ou danos causados por objetos de origem desconhecida podem gerar dúvidas sobre quem deve responder.

Nesses casos, é importante:

• Fazer uma vistoria técnica para identificar a origem do problema
• Registrar tudo com fotos, laudos, atas de assembleia
• Buscar a mediação do síndico ou de um advogado especializado

Caso não haja acordo, o morador prejudicado poderá ajuizar ação judicial para responsabilizar o condomínio ou o vizinho, a depender do resultado da apuração técnica.

Como agir em caso de dano?

1. Registre o ocorrido com fotos, vídeos e testemunhas
2. Comunique o síndico por escrito, preferencialmente com protocolo
3. Se necessário, solicite um laudo técnico para identificar a causa
4. Consulte um advogado para avaliar os direitos e orientar a cobrança ou defesa
5. Em último caso, ingresse com ação judicial para reparação de danos materiais e/ou morais

Conclusão

A convivência em condomínio exige responsabilidade e atenção às regras de uso das áreas comuns e privativas. Identificar de quem é a obrigação pelo dano é o primeiro passo para resolver o problema de forma justa e legal.

Se você está enfrentando um conflito condominial, seja como morador, síndico ou administrador, conte com o suporte de um advogado especializado em Direito Civil e Condomínios para proteger seus direitos e evitar prejuízos.